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物业纠纷案件特点、剧增原因及解决对策/傅一波

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 15:42:34  浏览:9166   来源:法律资料网
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随着我国住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多,物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增,2010年、2011年2月分别是73件、92件,2012年截止到4月20日,就已受理63件。物业管理涉及干家万户,处理不当容易引起连锁反应,导致矛盾激化并引发群体性事件,应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中,由物业公司作为原告提起诉讼的达193件,占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前,物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一,权利义务明确的特点,单个案件涉及众多法律关系,各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费,大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩,但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中,物业公司胜诉的为208件,占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时,会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中,有11家物业公司14批次案件起诉,每一批案件至少的达9名业主,多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益,形成了共同利益圈,在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题,有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足,造成建设与管理脱节,房产商在房屋出售后一走了之,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中,有29件涉及此类问题,占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中,有221起案件的业主提出了类似抗辩,占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等,业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司,因为即使有正当理由向物业提出了,物业认为理由不正当的,仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少,甚至根本没有提供服务,但物业费没有区别,业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则,对资金的支出实行严格的分级审核制,防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题,除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求,考虑到物业服务也存在令业主不满意之处,故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵,调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质,对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况,实行奖励和处罚并举的措施,以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信,强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育,转变物业管理人员的服务意识,树立市场意识和服务理念,增强物业管理队伍的整体素质,提高服务质量,切身为业主的利益考虑,提高协调和沟通能力,要靠服务取得业主信任。



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国家体委、国家教委关于在全国各级各类学校推行《国家体育锻炼标准施行办法》的通知

国家体委 国家教育委员会


国家体委、国家教委关于在全国各级各类学校推行《国家体育锻炼标准施行办法》的通知

1990年1月23日,国家体委 国家教委


《国家体育锻炼标准施行办法》(以下简称《标准施行办法》),于1989年12月9日经国务院批准,国家体委于1990年1月6日发布施行。
施行国家体育锻炼标准,是我国从50年代起建立起来的一项基本体育制度。到目前为止,我国达到体育锻炼标准及格的累计已有3.8亿多人次。多年来的实践证明,施行国家体育锻炼标准,对于鼓励和推动我国广大人民群众,特别是青少年儿童积极参加体育锻炼,增强体质,提高运动技术水平,培养共产主义道德品质等,都具有积极的作用。
《标准施行办法》是在原《国家体育锻炼标准》(以下简称《标准》)的基础上,根据近年来我国青少年儿童体质状况的发展变化,学校体育工作的逐步改善,以及目前广大青少年儿童的实际“达标”能力和水平,对原《标准》中的部分项目和评分评级标准进行了适当的修改和调整而制定的。修改后的国家体育锻炼标准,其科学性、实用性和适应性得到了进一步的加强。
根据《标准施行办法》关于“体育锻炼标准在学校中全面施行”的规定,各级各类学校应把这项工作列入计划,并应根据实际情况,把积极开展“达标”活动与体育课教学、课外体育活动、实施学生体育合格标准等工作很好地结合起来。要积极发挥各级共青团、少先队和学生会等组织的作用,带动和鼓励广大学生坚持锻炼,积极参加测验。凡体育课考核、学校体育竞赛活动中相同项目的成绩,均算“达标”成绩,可不另行测验。
在开展“达标”活动中,要加强安全措施,防止伤害事故的发生。各级学校卫生保健部门,应切实做好医务监督工作。
各级教育、体育部门要加强对推行《标准施行办法》的领导,密切配合,采取有效措施,保证这项工作在学校的全面开展,以增强广大青少年儿童的体质,逐步提高中华民族的身体素质。
附件:一、国家体育锻炼标准施行办法
二、国家体育锻炼标准锻炼测验项目表


第一章 总 则
第一条 为了鼓励和推动人民群众,特别是青少年、儿童积极参加体育锻炼,以增强体质,提高运动技术水平,培养共产主义道德品质,更好地为社会主义现代化建设和保卫祖国服务,制定本办法。
第二条 本办法规定的体育锻炼标准在学校中全面施行,机关、团体、事业单位和城市街道、农村乡镇可以根据条件施行。
国家体育运动委员会可以根据本办法的原则,会同有关部门制定军人、职工体育锻炼标准,分别在军队、工矿企业中施行。
第三条 本办法的施行工作,由体育运动委员会主管。各级体育运动委员会应当会同教育等有关部门督促所属基层单位有计划、有组织地施行。卫生部门应当负责卫生医务监督工作。
学校应当把体育锻炼标准的施行工作同体育课、课外活动紧密结合,并纳入学校工作计划。
第四条 施行单位应当根据需要和可能设置体育场地、器材、设备。各地体育场(馆)应当创造条件建立辅导站和测验站,为体育锻炼参加者提供方便。

第二章 分组和项目
第五条 体育锻炼按年龄(学生按年级和学段)分为四个组:
(一)儿童组:9—12岁(小学3—6年级);
(二)少年乙组:13—15岁(初中);
(三)少年甲组:16—18岁(高中);
(四)成年组:19岁以上(大学)。
第六条 体育锻炼、测验的项目设五类(锻炼测验项目表附后)。

第三章 测验及标准
第七条 施行单位应当组织参加者在经常锻炼的基础上按照测验规则进行测验。测验规则由国家体育运动委员会制定公布。
第八条 参加者必须按所属组别,从每类项目中各选择一项参加测验。五类项目的测验必须在一年内完成。一年的起止期,学生自秋季开学至第二年暑假结束日,其他人员自每年1月1日至12月31日。
第九条 测验成绩采用百分制评分法。根据参加者完成五类项目测验后的总分确定其达标等级。
测验成绩评分表由国家体育运动委员会制定公布。
第十条 达标等级分及格、良好、优秀三级:
及格级标准:250分至345分
良好级标准:350分至415分
优秀级标准:420分至500分
第十一条 参加者有下列情况之一,不计其达标等级:
(一)未能在一年内完成规定的五类项目测验;
(二)有一类项目的测验成绩低于30分。

第四章 奖 励
第十二条 施行本办法成效显著的单位和工作人员,由该单位的领导机关给予表彰。
第十三条 凡是达到达标等级标准的高考考生,在与其他考生同等条件下,优先录取。
第十四条 对达到优秀级标准者发给证书,连续二年以上(学校为一个学段)达到优秀级标准者发给奖章。
优秀级标准证书、奖章由国家体育运动委员会统一制定,委托地方各级体育运动委员会或者有关部门发给。

第五章 附 则
第十五条 本办法自发布之日起施行。1982年8月27日发布的《国家体育锻炼标准》同时废止。
国家体育锻炼标准锻炼测验项目表
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | 儿 童 组 | 少 年 乙 组 | 少 年 甲 组 | 成 年 组 |
|--|----------------------------|--------------------|----------------------|----------------------|
| | 50米跑 | 50米跑 | 50米跑 | 50米跑 |
|第| 10米×4往返跑 | 100米跑 | 100米跑 | 100米跑 |
|一| 10秒25米往返跑 | 10米×4往返跑 | 10米×4往返跑 | 10米×4往返跑 |
|类| (以上男女同) | 10秒25米往返跑| 10秒25米往返跑 | (以上男女同) |
| | | (以上男女同) | (以上男女同) | |
|--|----------------------------|--------------------|----------------------|----------------------|
| | 1分钟跳绳 | 1000米跑(男)| 1000米跑(男) |1000米跑(男) |
| | 50米×8往返跑 | 1500米跑(男)| 1500米跑(男) |1500米跑(男) |
|第| (以上9--12岁, | 800米跑(女) | 1500米滑冰(男)|1500米滑冰(男) |
| | 男女同) | (以下男女同) | 800米跑(女) | 800米跑(女) |
|二|(以下11、12岁,男女同)| 3分钟25米往返跑| 1000米滑冰(女)|1000米滑冰(女) |
| | 400米跑 | 200米游泳 | (以下男女同) | 200米游泳 |
|类|2分钟25米往返跑 | 1000米滑冰 | 4分钟25米往返跑 | (男女同) |
| | 100米游泳 | | 200米游泳 | |
| | 500米滑冰 | | | |
|--|----------------------------|--------------------|----------------------|----------------------|
| | 跳 远 | 跳 远 | 跳 远 | 跳 远 |
|第| 跳 高 | 跳 高 | 跳 高 | 跳 高 |
|三| 立定跳远 | 立定跳远 | 立定跳远 | 立定跳远 |
|类| (以上男女同) | (以上男女同) | (以上男女同) | (以上男女同) |
|--|----------------------------|--------------------|----------------------|----------------------|
| | 掷垒球 | 掷实心球(2千克)| 掷实心球 | 掷实心球 |
|第| (25.42厘米) | 推铅球(3千克) | (男女均2千克) | (男女均2千克) |
|四| 掷沙包(0.25千克) | (以上男女同) | 推铅球 | 推铅球 |
|类| 掷实心球(1千克) | |(男5千克、女4千克)|(男5千克、女4千克)|
| | (以上男女同) | | | |
|--|----------------------------|--------------------|----------------------|----------------------|
| | 1分钟仰卧起坐 | 引体向上(男) | 引体向上(男) | 引体向上(男) |
|第| 20秒钟立卧撑 | 双杠臂屈伸(男) | 双杠臂屈伸(男) | 双杠臂屈伸(男) |
|五| 斜身引体 |1分钟仰卧起坐(女)|1分钟仰卧起坐(女) |1分钟仰卧起坐(女) |
|类| (以上男女同) | 斜身引体(女) | 斜身引体(女) | 斜身引体(女) |
| | |屈臂悬垂(男女同) | 屈臂悬垂(男女同) | 屈臂悬垂(男女同) |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------


蚌埠市民办社会福利机构管理暂行办法

安徽省蚌埠市人民政府


蚌 埠 市 人 民 政 府 文 件

蚌政办[1999]15号

关于印发《蚌埠市民办社会福利机构管理暂行办法》的通知

各县、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《蚌埠市民办社会福利机构管理暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

蚌埠市人民政府办公室
一九九九年三月二日


蚌埠市民办社会福利机构管理暂行办法

  第一条 为加强本市民办社会福利机构( 以下简称福利机构)的管理,促进社会福利事业的发展, 根据《民办非企业单位登记管理条例》,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称福利机构是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的,以老年人、残疾人和有特殊困难的城镇居民为主要服务对象的非营利性和收养性的生活服务机构。
  第三条 本办法适用于本市行政区域内福利机构的设立、服务及其监督管理。
  第四条 各级人民政府要将民办社会福利事业纳入当地国民经济和社会发展规划,鼓励社会力量多渠道、多形式兴办和资助社会福利事业,促进社会福利事业与当地经济社会的协调发展。
  第五条 各级民政部门是福利机构的行政管理部门。举办福利机构,应当经业务主管单位审查同意,并按《民办非企业单位登记管理条例》进行登记。
  福利机构必须遵守宪法、法律、法规和国家政策,坚持社会福利性质,执行国家和地方政府制定的社会福利工作标准,提高服务质量。
  第六条 举办福利机构应具备下列条件:
  (一)开办单位必须具有法人资格,个人必须具有合法身份,并具有完全民事行为能力;
  (二)具有合法的、符合各项标准的固定场所和完备的生活、文体、通讯等设施设备;有相适应的医疗室和一定的医疗康复设备;总建筑面积与每张床位比例不低于12平方米/张;
  (三)具有健全的组织机构与相应的管理人员和护理人员;
  (四)配备一定数量的符合卫生行政部门规定资格条件的医务人员;
  (五)工作人员与生活能自理服务对象的比例1:6以上;与生活不能自理服务对象的比例1:3以上;
  (六)有开办费和维持福利机构正常运转的经费。注册资金按开办床位数计算,不低于每张床位2000元。
  第七条 申办福利机构应提交下列材料:
  (一)申请报告;
  (二)法人证明或负责人的身份证明;
  (三)机构章程,包括机构名称、宗旨、组织机构、所有制形式、服务对象、资金来源、变更和终止程序、负责人的职权范围等内容;
  (四)选址报告和建筑结构平面图;
  (五)工作人员简历、资格证明和健康状况证明( 体检表);
  (六)管理制度;
  (七)服务标准及收费标准;
  (八)资金状况证明;
  (九)非蚌埠市户籍的申请人应提交户籍所在地街道、乡(镇)以上人民政府出具的证明;华侨,港、澳、台同胞,外籍人士应提交本市侨务部门、对台办公室、外事办公室出具的证明和意见书;
  (十)合伙开办的,应有合伙协议书。
  第八条 福利机构托养床位30张以下的,申办人应当向机构所在地的区、县民政部门提出申请,托养床位在30张以上的或者总投资额超过30万元以上的福利机构应当向市民政部门提出申请,民政部门自收到申请之日起20日内答复。
  华侨,港、澳、台同胞,外籍人士申请举办社会福利事业机构,经市民政部门提出意见,报上级民政部门审批后,办理登记注册。
  第九条 福利机构开业前,应当向民政部门提出验收申请,民政部门自收到申请之日起30日内进行验收。验收合格的,统一由市民政部门备案,发给有关证书。经验收不合格的,民政部门应当提出整改意见,书面告知申请人。
  第十条 福利机构改变名称、场所、法人代表、服务范围、床位数的,必须向原登记机构办理变更登记手续。
  第十一条 福利机构因故需停业歇业的,必须提前3个月向原登记机关提出申请,在妥善安排好收养人员后,经登记机关核准后歇业或注销登记。
  第十二条 福利机构应当与收养人员或者其家属签订服务合同。服务合同应当载明下列主要条款:
  (一)双方当事人姓名(名称)、地址及联系方式;
  (二)服务内容和方式;
  (三)服务收费标准及费用支付方式;
  (四)服务期限;
  (五)合同变更与终止的条件;
  (六)违约责任;
  (七)当事人双方约定的其他事项。
  第十三条 福利机构应当对收养人员的经费收支建立专门帐户,并定期向收养人员或者其家属公开帐目。
  第十四条 福利机构应当及时注意收养人员身体健康状况,发现异常,及时采取措施。
  收养人员患病或出现其它意外,除需紧急处置的情况外,应及时与其亲属联系后再做处理。
  第十五条 对福利机构违反服务合同的,收养人员或者其家属可以向民政部门投诉,或依法向人民法院提起诉讼。
  第十六条 福利机构的收费标准在价格放开的前提下,根据护理等级的不同,实行优质优价。收费项目主要包括:床位费、护理费、膳食费、医药费、冬季取暖费等。
  第十七条 福利机构应当建立健全财务、会计制度,每月10日前将经营情况表报民政部门,民政部门应当定期对福利机构工作情况进行监督和检查。
  第十八条 福利机构以其所有或管理的财产独立承担民事责任。
  第十九条 各级民政部门应当依据国家法律、法规和规章的规定,加强对福利机构的监督和管理,促进福利机构提高服务水平和质量,应在每年年初对福利机构工作情况,进行一次年度检查。
  第二十条 本办法实施前已开业的民办社会福利机构,应在本办法实施后3个月内,按照本办法补办登记手续。
  第二十一条 本办法由市民政局负责解释。
  第二十二条 本办法自颁布之日起执行。