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【要点提示】
　　　商品房交付使用时未取得竣工验收，未向购买者提供质量保证书和住宅使用说明书，造成损害的，应由开发经营公司承担赔偿责任。
【案件索引】
　　　陕西省城固县人民法院（2012）城民初字第00863号。
【基本案情】
　　　原告：余某，饶某某。
　　　被告：某某房地产开发有限责任公司，李某某。
　　　原告余某于2003年12月21日与某某地产开发有限责任公司售房部负责人李某某签订房屋定购协议，购买该公司18号楼东一单元五楼东户住宅房一套，据该合同内容李某某出具收据收取原告购房款65000元，收取购房契税、维修基金、工本费2400元。该房2004年交付原告使用时未取得竣工验收，也未按合同约定和相关规定签订物业管理合同。2012年5月21日下大雨，原告房顶大面积漏水，原告及时报告李某某，李某某之妻姜某某带人对楼顶排水口堵塞物进行了清理。此次漏水，致原告屋顶、墙、门窗、家具、家电等被水浸泡受损。经查，该楼东一单元6栋东户家餐厅上方楼顶排水沟内沿有一76×28公分缺口,缺口底部距排水沟底部高11公分,排水沟外沿高17公分，内沿高39公分(防水处理高22公分)，原告房屋漏水正是由于该缺口所致。经城固县价格认证中心鉴定，原告的财产损失为人民币18170元。另查明18号楼建设单位为某某房地产开发有限责任公司，李某某为该楼项目负责人。
【争议焦点】
　　　商品房实际交付多年但未取得竣工验收，保修期限如何起算，发生质量问题责任应由谁承担，构成本案争议焦点。
【审判情况】
　　　城固县人民法院根据原、被告双方提交的证据，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款、《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项之规定，作出如下判决：
　　　由被告某某房地产开发有限责任公司赔偿原告余某、绕某某财产损失18170元，限本判决生效后十日内支付清洁。
　　　本案财产损失评估费500元，由被告某某房地产开发有限责任公司承担。
案件宣判后，被告已于指定期限将金钱给付义务履行完毕。
【评析】
　　　近年来，因房地产质量引起的诉讼案件逐年上升，开发商售出房屋后，一般将保修责任委托给物业公司或施工企业，当购房者提出房屋质量问题时，常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿，难以协调，致使问题久搁不决。
　　　本案中，原告起诉要求被告承担房屋质量责任，而被告认为原告屋内进水浸泡，已超过《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年”的保修期限，不应承担责任。《建设工程质量管理条例》中明确规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，未组织竣工验收，擅自交付使用，造成损失的，依法承担赔偿责任；《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。本案中，商品房属于开发企业未经竣工验收擅自交付，且未向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，也未落实物业管理，保修期限起算时间就无法确定，故被告认为交付房屋已超过5年保修期限的说法并不成立，依法该楼的质量责任仍在开发经营企业，故无论该楼楼顶排水沟内沿缺口是施工单位遗留质量缺陷，还是第三方造成质量缺陷，某某房地产开发有限责任公司作为18号楼的开发经营公司，均应承担由此造成的损失。
　　　
　　　
　　　作者：陕西省城固县人民法院 白婷婷 王洪安
对外贸易经济合作部


关于开展试点设立外商投资物流企业工作有关问题的通知


江苏省、浙江省、广东省、北京市、天津市、重庆市、上海市、深圳市外经贸委（厅、局）：

　　为促进国际贸易及现代物流业的对外开放和健康发展，现拟在国内部分地区开展外商投资物流业的试点工作。为明确试点阶段外商投资物流业的条件和程序，现将试点设立外商投资物流企业的有关问题通知如下：

　　一、外商投资物流企业应为境外投资者以中外合资、中外合作的形式设立的，能够根据实际需要，选择对货物的运输、仓储、装卸、加工、包装、配送、信息处理以及进出口等环节实施有机结合，形成比较完整的供应链，为用户提供多功能一体化服务的外商投资企业（以下简称：“外商投资物流企业”）。

　　二、允许境外投资者采用中外合资、中外合作形式投资经营国际流通物流、第三方物流业务。

　　三、申请设立外商投资物流企业的投资者必须具备如下条件：

　　（一）拟设立从事国际流通物流业务的外商投资物流企业的投资者应至少有一方具有经营国际贸易或国际货物运输或国际货物运输代理的良好业绩和运营经验，符合上述条件的投资者应为中方投资者或外方投资者中的第一大股东。
　　（二）拟设立从事第三方物流业务外商投资物流企业的投资者应至少有一方具有经营交通运输或物流的良好业绩和运营经验，符合上述条件的投资者应为中方投资者或外方投资者中的第一大股东。

　　四、设立的外商投资物流企业必须符合如下要求：

　　（一）注册资本不得低于500万美元；
　　（二）从事国际流通物流业务的外商投资物流企业中境外投资者股份比例不得超过50％；
　　（三）有固定的营业场所；
　　（四）有从事所经营业务所必须的营业设施。

　　五、经批准，外商投资物流企业可经营下列部分或全部业务：

　　（一）国际流通物流业务：进出口业务及相关服务，包括自营或代理货物的进口、出口业务，接受委托为出口加工企业提供代理进出口业务；提供海运、空运、陆运进出口货物的国际货物运输代理业务。
　　（二）第三方物流业务：道路普通货物的运输、仓储、装卸、加工、包装、配送及相关信息处理服务和有关咨询业务；国内货运代理业务；利用计算机网络管理与运作物流业务。

　　外商投资物流企业拟从事道路普通货物的运输业务及利用计算机网络管理与运作物流业务的，需经有关部门依据现行法律法规批准。

　　六、设立外商投资物流企业，应向拟设立企业所在地的省、自治区、直辖市、计划单列市对外贸易经济主管部门提出申请，并提交以下材料：

　　（一）申请书；
　　（二）可行性研究报告；
　　（三）本规定第四条规定的合营各方投资者的资格证明或者有关说明文件；
　　（四）中外方投资者的法律证明文件及资信证明；
　　（五）合同、章程；|
　　（六）董事会或联合管理机构成员及主要管理人员名单及简历；
　　（七）工商行政管理部门出具的企业名称预核准通知书；
　　（八）企业营业场所证明；
　　（九）对外贸易经济主管部门要求的其他材料。

　　七、设立外商投资物流企业应按照下列程序进行：

　　省、自治区、直辖市、计划单列市对外贸易经济主管部门自收到申请材料之日起10个工作日内，依据本规定提出初审意见，并将初审意见报国务院对外贸易经济主管部门批准；

　　国务院对外贸易经济主管部门收到申请材料后，在30个工作日内做出是否批准的书面决定，符合规定的，颁发外商投资企业批准证书；不符合规定的，退回申请，书面通知申请人并说明理由。

　　从事国际流通物流业务的外商投资物流企业应在外商投资企业批准证书颁发之日起10日内到国务院对外贸易经济主管部门办理《中华人民共和国国际货物运输代理企业批准证书》。

　　八、外商投资企业扩大经营范围从事物流业应按照本通知规定的程序办理。

　　九、外商投资物流企业的经营期限一般不得超过20年。

　　经原批准机关批准，外商投资物流企业可以延长经营期限。

　　十、外商投资物流企业可按现行有关规定申请在国内其他地方设立分公司。分公司的经营范围不应超出外商投资物流企业的经营范围。

　　十一、外商投资物流企业应严格遵守国家外商投资方面的有关法律、法规以及按照其经营范围遵守交通运输、国际货物运输代理及电信方面的有关行业管理的法律法规，对其违法、违规行为将依照相应法律、法规予以相应处罚。

　　十二、试点地区由外经贸部规定。目前暂在北京、天津、上海和重庆四个直辖市；浙江、江苏、广东三省及深圳经济特区进行试点。

　　十三、香港、澳门、台湾地区的投资者在大陆投资试点设立物流企业，参照本通知的精神办理。

　　十四、本通知自下发之日起三十日后施行。

中华人民共和国对外贸易经济合作部

二○○二年六月二十日