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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 21:18:34  浏览:9527   来源:法律资料网
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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

最高人民法院


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)
法释〔2005〕5号


最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。

二○○五年六月十八日

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题,制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条 本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

  当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。

  第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条 本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;

(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉:

(一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;

(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;

(三)擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋,被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除,当事人对损失承担协商不成的,按照当事人过错确定责任;过错无法确定的,按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

四、其它

第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的,以本解释为准。




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对农村离婚案件的调查与分析

宝丰县人民法院 叶鹏

家庭是构成社会最基本的单位,主要依靠婚姻关系来维系。婚姻案件的增多就意味着家庭的不稳定,家庭的不稳定则势必会导致社会秩序的混乱,从而影响社会主义和谐社会的构建及社会主义新农村的建设。由此可见,在现阶段,离婚已再是一个纯粹的个人问题,而是一个社会问题。笔者通过对宝丰法院近四年来婚姻纠纷案件的数据整理和分析比较,得出以下一些微薄的结论,并提出一些不成熟的观点,以供大家参考。
一、从2004年至2007年四年来离婚案件的数量比较及分析

宝丰法院四年来离婚案件收案情况
年份 2004年 2005年 2006 年 2007年1月--6月
离婚案件数(件) 338 396 292 160
当年民事案件总数(件) 1717 1913 1367 664
占当年民事案件的比例 19.7% 20.7 21.36% 24.1%

从以上表中可以看出,离婚案件在当年民事案件中所占的比例是呈逐年上升趋势的。宝丰县是一个以农业生产为主的农业县,在离婚案件中,涉及农村的离婚案件占离婚案件总量的89%,农村大量离婚案件的产生反映出许多深层次的问题。笔者调阅了2004年以来100件(判决、调解和撤诉的案件)离婚案件的卷宗,从中分析并总结出当前农村离婚案件所呈现出的一些新特点:
1、通过诉讼离婚的较多,判决不准予离婚或调解和好的较少。在收集的案件中,排除自动撤回起诉的案件外,大部分案件为判决(或调解)离婚,有69件,占69%。而调解和好的则甚少,只有3件,占3%。
2、缺席判决的比例有所提高。因一方当事人外出,去向不详或下落不明而提起诉讼的离婚案件增多,100例案件中采取公告方式送达法律文书的案件有27件,后两年较前两年相比上升了9%。
3、无争议离婚的案件增多。100例离婚案件中,此类案件有7件,当事人大多婚龄不长,离婚时婚姻、子女、财产均无实质性的分歧,大多是主动向法官说明情况,有的甚至提供有已预先拟定的离婚协议书,要求法官从快调解解决。
4、年龄比较小的离婚率较高。30岁以下离婚的占62%,30岁至60岁离婚的占37%,60岁以上的仅占1%。
5、离婚中涉及财产部分矛盾较大的案件有所增长。年轻人按照农村风俗习惯给付“财礼”,婚后不久即提出离婚,离婚时要求对方返还财礼的纠纷也呈抬头趋势。2004年至2005年此类案件为6件,2006年至今就已受理8件。
6、女性作为原告提出离婚的比例较大。百起案件中有58件是女性作为原告起诉离婚的,男性作为原告起诉的仅为42件。
7、案件审理难度增大。当事人一般都是经过深思熟虑后才做出离婚决定的,甚至有一部分当事人系第一次判决不准离婚或撤诉后在法定期限内又起诉的,因此案件调和难度相当大,百起案件中调解和好的仅有3件。
8、诉讼中要求过错方给予经济赔偿的案件增多。有21%的原告要求对方因家庭暴力或外遇等原因而赔偿经济损失或精神损失。
二、农村离婚案件呈上升趋势的原因
当前农村婚姻纠纷案件上升的原因很多,通过对100起案件的分析发现,主要有以下几个方面:
1、观念的转变导致离婚。以前在农村,一提及离婚,就感觉是一件十分丢人的事,但随着经济的发展,信息产业技术的不断进步,现在农村的青年接触外界机会不断增多,视野也不断开阔。人们的生活观和价值观及婚姻观正在发生翻天覆地般的变化,离婚丢人的观念已不再是约束婚姻的枷锁,在对夫妻之间的关系及婚姻基础经过充分考虑后,大多数人都能比较理智的通过诉讼途径来解决问题。
2、对家庭缺乏责任心导致离婚。经济的飞速发展使农村一部分人生活上变得较为稳固,经济上相对富裕。其中一些人因个人染上不良的爱好,如酗酒、打牌等而占用了大量的时间,与对方交流日益减少,同时对家庭及子女的关心照顾也随之减弱,从而激发矛盾。
3、一方长时间外出逃避债务,引发矛盾。主要表现在一方在农村生产经营过程中因经营不善,导致欠下金融部门及个人的债务。由于上述债务无力清偿,一般男方会选择消极的途径,长期外出逃避债务,只留下女方在家中应付债权人。为摆脱债务的困扰和生活上的拮据,女方住住会以脱离债务为目的提出离婚,此类案件大多能够调解结案,住住是财产留给女方,债务全部由男方承担。
4、因婚外恋导致离婚。宝丰县是以农业生产为主的县城,工业生产相对落后,为了寻找更加舒适的生活空间,受打工潮流的影响,大量农村青年男女分别外出到沿海发达地区打工。一部分人因外出打工导致夫妻两地分居的现实,给第三者插足提供了条件,另有一部分人因与打工地的生活条件及环境的巨大反差,致使思想发生蜕变,产生婚外情,打工期间既不履行夫妻义务,也对家庭生活不管不问。因此类纠纷引发的案件,住住适用公告程序送达的较多。
5、重男轻女观念导致离婚。男女平等、计划生育的国策虽然已深入人心,但在部分农村家庭中重男轻女思想仍十分严重,不但男方对女方没有生育男孩心存不满,甚至家庭成员如公、婆对女方也心生不满,生活中不尊重女方,轻则对女方辱骂,重则拳打脚踢,致使女方忍无可忍向法院提出离婚。
6、经济地位的变化引发纠纷。部分农村女青年找对象只看重对方的经济条件,一旦对方因种种原因出现经济困难,或提出的要求男方不能满足时,女方便提出离婚。有的男方家庭婚前因结婚建房,购置家具、支付彩礼等负债累累,婚后女方认为债务负担过重而产生厌嫌之意,继而提出离婚。如今年上半年受理的一起离婚案件中,男方婚前向女方支付彩礼15000元,婚后女方提出若想生育孩子,得再给10000元,因男方不允,女方遂于婚后两个月即提出离婚。
三、遏制农村离婚率上升的对策和建议
群众利益无小事,民事案件无小事。离婚案件看似只是一个家庭问题,涉及几个人的利益,但其带来的影响却是巨大的,处理不慎则极易引发新的矛盾和纠纷的形成,因此单靠法院通过审理案件来达到稳定和谐的目的是不够的,必须全社会协同配合,齐抓共管,坚持源头预防与事后处理相结合,才能遏制农村离婚案件不断上升的趋势。
(一)社会方面
1、加强法制宣传力度,弘扬社会主义婚姻家庭新风尚。新闻媒体应树立正确的舆论导向。对宣扬婚外恋等不健康内容的影视作品,新闻媒体应彻底予以清除,坚持正面宣传为主的方针,加强新农村精神文明建设的宣传力度。政府机关应利用自身优势,加强公民道德教育,进一步倡导男女平等、夫妻和睦的家庭美德,采用行之有效的手段,在广大农村广泛宣传婚姻法,倡导和睦亲善、平等互爱的社会主义婚姻家庭新风尚,引导当事人树立正确的婚姻观,增加农民的法制观念和家庭责任感,提高农村人员的思想道德素质。
2、加强婚姻管理制度,严把婚姻登记关。婚姻登记机关应严格遵守婚姻管理制度,充分发挥管理、教育和服务的职能作用,加强婚姻管理,清查和制裁违法婚姻,减少离婚案件发生的隐患,从婚姻登记关口上减少和预防违法婚姻的发生。对工作中发现的违反法律和道德的行为,要坚决予以打击处理。同时应加大与民调组织的协作力度,最大限度地将婚姻家庭矛盾消化解决在诉讼之外。
3、加快社会主义新农村建设步伐,尽快缩小农村与城市之间的差别。政府部门应充分发挥引导作用,适时调整农村生产结构,为农业生产提供条件,最大限度地发展农村经济,增加农民收入,使农村青年致富在本地,减少和控制外出打工、两地分居等易引发家庭危机的社会现象。
(二)法院方面
1、加强法官队伍建设,成立专门婚姻家庭法庭。婚姻案件虽是民事案件的一种,但又不同于一般意义上的民事纠纷案件。它解决的不仅是当事人双方的感情问题,还要解决子女抚养、财产分割、债务承担等附带问题,因此它要求承办法官不仅要有丰富的理论功底,还要有一定的审判经验。因此法院可参照对待事关重大的社会生活特殊类型案件成立专门法庭进行审理的作法,成立一个专门的婚姻家庭法庭,配备一些政治素质高、理论水平精、工作责任心强、有一定审判经验的业务骨干组成合议庭,使他们在办理好案件,做好当事人思想工作的同时,尽力去挽回一个家庭。
2、利用调解前置程序,充分发挥诉讼调解功能。在审理农村离婚案件过程中,要切实贯彻和体现“能调则调、多调少判、慎用判决”的原则,加强对离婚案件的诉讼调解,多做夫妻双方的教育疏导工作。必要时可邀请双方当事人共同尊重的,在家庭成员或家族中资历、威信较高的亲朋参与调解,不宜过快判决不准予离婚或未经深调既迳行判离。对尚有和好希望与可能的婚姻,要尽量调解和好。调解不成必须下判的,要正确把握离与不离的标准,无充分证据不得认定“夫妻感情确已破裂”。对感情确已破裂,已无和好希望与可能的,在做好思想工作的同时应及时公正处理,使双方好聚好散。
3、依法保护无过错方,加大对过错方的惩罚力度。在审理离婚案件过程中,要依法保护无过错方的利益。对涉及无过错方举证的案件,应及时行使释明权,提醒并指导当事人在规定的举证期限内列举相关证据,对一些当事人确因客观原因不能自行收集的证据,法院应适当扩大依职权调查取证的范围,以实现无过错方的权利。对于因婚外恋、家庭暴力、重婚等原因导致的离婚,在查明事实的情况下,对过错方在法律允许的范围内要严厉加以制裁。

黑龙江省制止不正当价格行为和牟取暴利条例

黑龙江省人大常委会


黑龙江省制止不正当价格行为和牟取暴利条例
黑龙江省人大常委会


(1995年10月14日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 1995年12月1日起施行)


第一条 为维护社会主义市场经济秩序,制止不正当价格行为和牟取暴利,保护消费者的合法权益,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国价格管理条例》等法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例关于制止不正当价格行为的规定适用于所有商品和服务。
本条例关于制止牟取暴利的规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响及与居民生活有密切关系的商品和服务,具体项目,除国家规定的外,省人民政府可根据本省实际确定,并予以公布。
实行国家定价和国家指导价的按照有关规定执行。
第三条 在本省行政区域内从事商品经营和提供服务的法人,其他组织和个人(以下简称经营者)应当遵守本条例。
第四条 经营者的价格行为应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则,维护正常的价格秩序。
第五条 本条例由各级物价管理部门负责组织实施。
各级工商行政管理、审计、财政、税务、技术监督、文化、出版公安、金融等部门,应当在各自的职责范围内,配合物价管理部门制止不正当价格行为和牟取暴利。
第六条 消费者协会和职工物价监督站、群众物价监督站依法开展物价监督检查活动。
第七条 对经营者的不正当价格行为和牟取暴利,任何单位和个人有权向物价监督检查机构申诉或者举报,并受到保护。
物价监督检查机构受理申诉或者收到举报后,应当及时调查核实,依照本条例予以处理,并将处理结果通知举报者。对举报有功者,按照有关规定给予奖励。
第八条 有下列情形之一的属于不正当价格行为:
(一)采取以次充好、减少数量、降低质量、掺杂使假、混同规格等手段,变相提高商品价格和服务收费标准(以下统称价格);
(二)谎称削价让利,或者以虚假的优惠价、折扣价、处理价、最低价等手段推销商品;
(三)捏造、散布不真实的价格信息哄骗消费者,或者伙同、雇佣他人用虚假的价格诱骗消费者购买商品;
(四)利用行业优势或者经营者之间相互串通,垄断价格;
(五)强迫消费者接受高价或者强行附加条件抬高价格;
(六)不按照规定明码标价或者利用明码标价进行欺诈;
(七)其他不正当价格行为。
第九条 有下列情形之一的属于牟取暴利:
(一)某一商品或者服务的价格超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度;
(二)某一商品或者服务的差价率超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的平均差价率的合理幅度;
(三)某一商品或者服务的利润率超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的平均利润率的合理幅度。但是,生产经营者通过改善经营管理,运用新技术,降低成本,提高效益而实现的利润率除外。
第十条 商品和服务的市场平均价格、平均差价率、平均利润率及其合理幅度,由市(行署)物价管理部门或者授权县(市)物价管理部门测定和规定,并定期公布,报省物价管理部门备案。省物价管理部门给予指导和协调。
第十一条 物价监督检查机构对有不正当价格行为和牟取暴利的经营者进行检查,行使下列职权:
(一)按照规定程序对被检查的经营者、利害关系人、证明人进行调查、询问,并要求其提供证明材料或者有关资料;
(二)查阅、复制有关的帐册、单据、凭证、文件和其他有关资料;
(三)对被申诉、举报的经营者提供不出进货成本和定价依据的,可根据同一商品和服务的市场平均价格认定。
第十二条 经营者制定商品价格、服务价格,应当有核算价格的成本资料,建立健全价格台帐。
经营者应当自觉接受物价监督检查,如实提供检查所必需的成本、帐簿等有关资料,不得拒绝,阻碍物价监督检查人员依法执行职务。
第十三条 对有本条例第八条第(一)项规定行为的,由工商行政管理、技术监督部门和物价监督检查机构按照有关法律、法规、规章的规定给予处罚。
第十四条 对有本条例第八条(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(七)项规定行为和第九条规定行为的经营者,由物价监督检查机构责令其改正,允许消费者退货,将非法所得退还消费者,不能退还的予以没收,并视情节给予下列处罚:
(一)非法所得1000元以下的,处非法所得额1倍罚款;
(二)非法所得超过1000元至5000元的,处非法所得额2倍罚款;
(三)非法所得超过5000元至10000元的,处非法所得额3倍罚款;
(四)非法所得超过10000元的,处非法所得额4倍罚款。
前款各项处罚法律、法规另有规定的除外。
本条第一款各项情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照。
第十五条 对有本条例第八条第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)、(七)项规定行为和第九条规定行为单位的直接责任人员和主管人员,物价监督检查机构可视其情节,分别处2000元以下罚款,并建议其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第十六条 对拒缴非法所得和罚款的,物价监督检查机构有权将其商品变卖抵缴。
第十七条 拒绝、阻碍物价监督检查人员依法执行职务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚。
第十八条 罚没必须使用财政部门统一印制的票据,罚没款上缴同级财政部门。
第十九条 物价监督检查人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其单位或者上级主管部门给予行政处分。
第二十条 当事人对物价监督检查机构作出的处罚决定不服的,可以自收到处罚决定之日起15日内向上一级物价监督检查机构申请复议;当事人对复议决定不服的,可以自收到复议决定之日起15日内向人民法院提起诉讼。
第二十一条 违反本条例构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 本条例由省物价管理部门负责应用解释。
第二十三条 本条例自1995年12月1日起施行。



1995年10月14日