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建设部关于加强商品房销售管理的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 15:31:51  浏览:8465   来源:法律资料网
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建设部关于加强商品房销售管理的通知

建设部


建设部关于加强商品房销售管理的通知
建设部



各省、自治区建委(建设厅),直辖市、计划单列市建委(开发办)、房地产管理局,北京市市政管理委员会,上海市、深圳市住宅局:
近来,购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多,对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反响比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响,也影响了住房制度改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益,促进住房消费市场的发育,根据《中华人民
共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,特作如下通知:
一、地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房的销售管理,把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点,切实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业,应当依法经营,加强质量管理,提高市场服务水平,反对不正当竞争,反对欺诈,以优质服务取信于消费者。

二、商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标准和规范。商品房屋竣工后,开发经营企业应向房地产开发主管部门提出综合验收申请,综合验收不合格的商品房屋不得交付使用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系,加强商品房质量管理,对所开发经营的商品房
承担最终质量责任。
三、商品房销售单位必须是具有独立企业法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
项目公司销售商品房的,必须经房地产开发主管部门核准。
四、委托房地产中介服务机构进行销售的,房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时,要出示房地产开发企业的委托书,委托书必须载明受托单位的权限。
五、房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要实事求是,房地产广告要严格执行《房地产广告发布暂行规定》,用词应严谨、规范,不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容,必须严格遵守。
六、房地产开发企业预售商品房时,必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的,必须出示证明所售房屋合法的有关证件,并明确取得房屋所有权证的期限。
七、商品房销售(预售),应当签订书面的销售合同,房地产开发企业不得使用强制性的格式合同,购房者有权对合同的内容提出变更和修改。
八、各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品房购销合同应当明确以下主要内容:
1.用地依据、商品房座落位置、商品房交付使用期限;
2.总价款、付款方式、付款时间;
3.使用面积、建筑面积(其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明);
4.商品房的销售方式(预售或现房销售);
5.商品房屋的产权性质,产权登记约定的期限和有关方的责任;
6.发生设计变更的约定;
7.关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任;
8.物业管理方式及售后保修、维修责任;
9.合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式;
10.违约责任。
九、各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》,加强预售管理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目,不得发放《商品房预售许可证》;对批准预售的项目,要加强预售款项的监督和预售项目的监管,防止“烂尾楼”的产生。
十、商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定,各地要结合当地实际,尽快制定实施细则,明确商品房实得面积的合理误差范围和超出合理范围的处理方式,原则上要保持一幢楼误差面积的代数和趋于零。
在核发房屋所有权证时,要严格执行国家有关规定,以竣工图标明的面积或实地勘丈的面积作为计算房屋面积的依据。
十一、各地要加强对房地产开发企业的资质管理,对在房地产开发经营中有违法行为和消费者投诉比较多的房地产开发企业,要依法予以查处。


1998年3月1日
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洛阳市建设工程使用预拌混凝土暂行规定

河南省洛阳市人民政府


洛阳市建设工程使用预拌混凝土暂行规定

(1998年6月29日洛阳市人民政府第34号令发布 根据2005年7月26日洛阳市人民政府第75号令公布的《洛阳市人民政府关于修改<洛阳市建设工程使用预拌混凝土暂行规定>的决定》修订)



  第一条 为提高建筑业现代化水平,保证工程质量,减少环境污染,根据国家和省有关规定,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 本规定所称预拌混凝土,是指对混凝土的组分材料实行集中搅拌,以商品形式供给建设工程使用的混凝土拌合物。

  第三条 市建设委员会是本市预拌混凝土的行政主管部门,负责制定推广使用预拌混凝土发展规划、建设布点和监督管理工作。

  市计划、土地规划、环保等部门应当依照各自的职责,积极配合,共同做好推广使用预拌混凝土工作。

  第四条 在市区焦枝铁路以西(含机车工厂),三一0国道以南,150中心医院、外国语学院联线的南北延长线以东,龙门桥东西延长线以北区域内的建设工程项目,应当使用预拌混凝土,禁止在施工现场搅拌混凝土。

  吉利区使用预拌混凝土的范围,由吉利区人民政府划定并报市人民政府批准、公布。

  第五条 设立预拌混凝土生产企业,应当符合城市规划、行业发展规划及环保要求。

  预拌混凝土生产企业应当具备国家规定的资质,接受市建设行政主管部门的监督检查。

  未取得资质证书和营业执照的预拌混凝土生产企业,不得向社会出售预拌混凝土。

  第六条 预拌混凝土生产企业必须设置与其资质相适应的试验室,建立健全技术管理制度和质量保证体系,定期对原材料进行质量检测和混凝土拌合物的各项性能检测,严格把好质量关。

  预拌混凝土生产企业应当接受工程质量监督机构对其产品质量的监督检查。

  第七条 预拌混凝土的供应价格实行政府指导价,由市工程造价管理机构按国家有关规定测算,报市建设行政主管部门会同市物价主管部门审定后联合公布。

  第八条 预拌混凝土生产企业必须与使用单位签订书面供需合同。供需双方应当严格履行合同约定的义务,否则,应当按法律规定和合同约定承担违约责任。

  第九条 符合下列条件之一的,建设单位向市建设行政主管部门书面报告后,可以在施工现场搅拌混凝土:

  (一)因道路交通原因,运送预拌混凝土的专用车辆无法到达施工现场的;

  (二)因建设工程的特殊需要,预拌混凝土生产企业无法生产的;

  (三)因预拌混凝土生产企业的生产能力无法满足需要的;

  (四)其他确需在施工现场搅拌的。

  施工现场搅拌混凝土必须符合环保规定,做到不扰民、少扰民。

  第十条 预拌混凝土搅拌运输车辆属于工程特种用车,由公安交通部门核发特种用车通行证。

  第十一条 市建设行政主管部门应当严格执行预拌混凝土生产企业资质管理规定,并制定相应的质量管理措施,对预拌混凝土的质量进行严格检查管理。对生产不合格产品的企业,责令改正,并依法处以罚款;存在严重质量问题,影响建筑安全的,要追究其法律责任。

  第十二条 未按第四条规定使用预拌混凝土或者不符合第九条规定条件在施工现场搅拌混凝土的单位和个人,由市建设行政主管部门责令限期改正并对建设单位按已浇注的混凝土的数量处以每立方米50元的罚款。

  第十三条 行政处罚程序要严格按照《行政处罚法》进行;当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者向人民法院起诉。

  第十四条 本规定自发布之日起施行。


从民事主体到商事主体
(周倍良,清华大学法学院)

内容提要:本文将主要探讨在民商法发展历史中,从民事主体到商事主体演进的历史轨迹,寻求两者在历史发展中的互动与相互关系,并进而细分出两者的联系与区别。在两者个性与共性的碰撞中,本文将探究这个转变过程所具有的重大意义。最后,结合我国的现实情况,本文将对我国商法的现实任务与历史使命进行一番展望。
关键词:民事主体 商事主体
引言: 在今天这个经济飞速发展的时代,商法的触角可以说已经扩充到了现代社会的每一个角落。正如学者们所言的那样,没有商法就没有现代市场经济;没有商法,就没有现代社会。在近代世界史上,商法的发展可以说是近代资本主义发展的一个见证,也可以说是资本主义发展的一个保护神。正因为其在现代社会中的重要作用,从11世纪起,西方社会就开始将目光投向它,重视它。18世纪,随着资产阶级登上历史舞台,欧洲各国掀起了编撰商法的浪潮。时至今日,人类对于商法的研究已经有几百年的历史,在市场秩序的建立、资本的流通、市场主体的规范等方面确立起了一整套完整的体系。但在中国,对于今天这样一个人们能够耳熟能详的“法律名词”,把它放到20年前去的话,知道的人或许就没有几个了。正因为此,商法在我国的历史还很短,在广大人民群众头脑中,商法的观念、商法的意识还远未得到弘扬与树立。因此,在今天,高举商法的旗帜、在社会上大力弘扬商法的精神,是有着深远而重要的意义的。正如商法学者范健讲的那样“世界范围内的商事立法运动肇始于18世纪初,延续至今,它是人类社会迈向法制的重要一部。它实现了社会经济生活从无序到有序、从偶然调整到一般调整的转变,实现了从上层建筑向经济基础的渗透。如果说,宪法的诞生为资产阶级民主与法制新世纪创造了政治基础上的法律基础,商法的发达则为“平等”、“权利”、“自由”在“尘世”的落实奠定和提供了经济上的制度基础和法律依据。它直接或间接地对社会经济体制的运转、民族和国家的统一,乃至世界法律的同化产生着具有深远意义的作用。商法时代的出现,是现代文明的必然结果。商法时代留给我们的不仅仅是法典、法规和制度,更是一种现代文明社会的精神。完善中国商事立法,建立符合中国国情的商法制度,重现商法时代的精神,这对于向现代化过渡的中国,其意义远非囿于一个法律部门和一种法律制度的建立。商法对于奠定中国市场经济制度的法律基础,对于变革民族和社会的观念,对于“民主”、“自由”、“权利”、“平等”原则在现实生活中的真正落实,推动中国社会的根本性变革,将发挥不可替代的作用。可以说,商法的进步是时代进步的一个重要标志。”
一 法律主体与商事主体
在法律上,主体一词是一个特殊的概念,它通常指人。但是,作为法律主体的人,不仅仅是自然人,还包括法律拟制的人,即具有法律人格,在法律上能够享受权利和承担义务的组织体。在不同的部门法中,主体一词的界定不尽相同。在民法中,民事主体是指享有权利享有义务的人;在刑法中,刑事主体是指因犯罪而应负刑事责任的自然人和单位;在行政法中,行政主体是指实施了行政行为的国家行政机关及其相对人;在国际法中,主体主要是指国家主权的行使者与义务承担者,即国家。
在大陆法系国家,从法律部门划分意义上,主体被分为公法上的主体和私法上的主体。公法上的主体,主要是指调整不平权关系的法律所形成的法律关系中,作为特定法律关系的参与者的国家、政府、政府的相关机关以及其他行为人;私法上的主体,主要是指调整平权关系的法律所形成的法律关系中,作为特定法律关系参与者的个人和组织。私法上的主体,在广义上,被统称为民事主体,它是指在民事法律关系中独立享有民事权利和承担民事义务的人。民法上的人,包括自然人、法人和其他组织;同样,在国家或政府参与平权交易时,也可以成为民事主体。
二 民事主体向商事主体的演进
商法与民法的关系是部门法与普通法的关系。因此,商事主体也是民事主体的一种特殊形式。因此,本人认为探讨民事主体与商事主体的关系,应该归索于民法的历史发展中来。众所周知,民法又称“市民法”。在罗马法中,市民法是相对于万民法而言的。所谓市民法是调整罗马市民之间关系的法律。但随着罗马帝国的衰落,中世纪的欧洲处于教会与皇权的铁桶统治之下,市民法曾一度衰落。17、18世纪,伴随着资本主义经济的兴起,资本主义革命风起云涌,近代市民社会开始形成。这为近代意义上的市民法的重新崛起提供了基础。1804年,《法国民法典》的诞生更是近代民法史上的一个里程碑式的标志。以次为开端,随后在欧洲大陆掀起了编撰民法典的浪潮。近代民法史上占重要地位的法典《德国民法典》、《瑞士民法典》、《苏俄民法典》相继诞生。虽然,在进入现代资本主义时期后,各国对民法典都作了不同程度的修改,但是民法典的基本框架是在近代形成的这一事实,却是不争的了。
人们常说:“民法是一门古老的法律”。相比教起民法悠久的历史,商法的历史应该说相应的就要短的多了。这主要是因为,一,古代人们的立法技术还没有达到给各个部门立法的水平。因此我们可以看到无论是在古巴比伦,还是在古代的中国,人们都是用一部法典将各种事务糅合在一起。二,在古代社会中,自给自足的自然经济始终占据了主流地位,商品经济发展水平较低,因此缺少制定商法的社会迫切需要(这里面当然与古代重农轻商政策的因素有关)。基于这些原因,在封建社会及其以前的社会文明中,完整而独立的商法是不存在的,但这并不意味着当时就不存在实质意义上的商法。其实,在当时,规范商事交易行为的法律还是一定程度上存在的,只不过它们包含于统一的法典之中,并只占据了很小的一部分。从这个意义上,我们还可以得出一个结论,那就是在当时的环境下,商事交易行为也是早就存在的了。追溯人类的历史,人们的交易行为应该说从很早的原始部落时代就已经开始了,早期简单的物物交易,再到后来的一般等价物的出现,以致后来较大的集市的出现,都可以证明商事交易活动很早就伴随了我们人类的祖先。但正如前面所言,悠久历史的民法和恒古就有的商事活动都不能说明商法自始就存在了。真正意义上的商法应该追溯到中世纪商人习惯法。随着11世纪城市的成长,产生了商会,它领导了城市自治的斗争……由于商人已经成为众多独立阶层中的一个独立阶层,他们迫切需要对其利益给予法律上的保护,以实现商业发展和商事交易的自由……由于商会在自身发展中形成了自己的自治权和裁判权,有条件运用其商事生活习惯订立自治规约,并实施于本商会内。该种规约于11世纪至14世纪之数百年,终于形成了中世纪商事法即商人习惯法。 随着资本主义革命的爆发,人类历史进入了近代,在中世纪商事法的基础上发展起来的近代商事法迅猛发展,开始向国家成文法过渡,各国开始编撰商事法典。与民法的相对稳定性不同的,商法在近代以来充分表现出其与时俱进的特性,法德这些民商事立法典范国家的商法典都有不同程度的更改。尤其是进入到当代以后,随着市场经济的快速发展,各国对商法典的修改频率也明显加快,并在一定程度上受限于公法。
从上面两者的发展历史轨迹中,我们可以得出这样的结论:
1 在中世纪以前的社会,民法出现,其规范的对象主要是市民社会的普通市民。而同时期的商法没有以成文法典出现,因而商事主体也没能够作为独立的主体对象被法律所规范。民法中的法人制度在这一时期应该说处于雏形阶段,主要是公共团体、宗教团体、慈善团体、共同利益组织以及民间政治团体等。 我们可以看到,这时期的法人主体,主要是以财产为结合目的的共同体,而区别于现代以营利为目的的公司法人。
2 中世纪,民法受到压制。但该时期的欧洲,随着商品经济的成长,商人阶层开始出现,并自发的形成了商人习惯法,用以调整商事贸易。除了商人阶层的出现外,这时期,商法意义上的法人主体也开始萌现。如被称为“海上协会”的股份公司、“柯曼达”式的合伙等。
3 近代资本主义时期,随着封建势力的推翻,出现了近代法治的高潮。大量的民法典与商法典涌现。而突飞猛进的商品经济浪潮也对民商事立法提出了新的要求。民事主体进一步被完善,商事主体则出现了很多新的形态,比如有限公司、合伙等等。
4 进入到当代,各国民法典保持了相对的稳定。面对日新月异的现代商品社会,商法典则积极的应变跟进,对一些新的商事主体形态进行了规范。
三 当代商主体观念的变革:从商人到企业
在现代社会中,企业所占有的重要作用是无可否认的。企业是国民经济的基本单位,是现代社会经济组织的细胞,它的存续和健康地发展,是整个国民经济持续、稳定发展的基础。因此,确保企业健康运营,避免破产、解散的企业维持制度成为商法的一个重要特征。但在传统商法中,无论奉行主观主义还是客观主义原则,商人始终是商行为的主体,是商法调整的对象,商法在一定意义上被人们视为了商人法。虽然这种状况的存在是有其历史原因的,但是无可否认,这种立法体制遭到了很多人的反对。不仅商法的反对者们对之持以否定观点,西方国家中有见地的商法学家们也早就对之抱着批判的态度。因为以商人为主体不仅导致理论上存在缺陷,而且也与现代社会中企业所发挥的益发重要的作用不相匹配。
正是基于上述原因,相当多的商法学家们认为,现代社会经济活动的主体已不再是传统观念上的商人,而是具有一定经济规模和组织形式的企业;企业才是商法中的主体和商法调整的对象,才是商法的核心。由此,商法的任务就是调整企业在一定社会中的经营活动,即以企业的形态、企业的成立及消灭、企业的运营与管理、企业的资金筹措、企业的会计及决算、企业的交易等为调整内容。
可以说,将商法的调整对象由商个人变为商法人,不仅是理论完善的需要,更是商事法律适应现实变化的需要,这从更本上体现了法律与现实之间互动的关系。
四 商事主体与民事主体的联系、区别
民事主体中的自然人、法人、合伙企业等主体都属于商法所规范的对象。只不过在商法中体现出不同的特性罢了。具体来讲,商事主体可分为商个人、商法人和商事合伙(国家不能直接从事商事活动,其商事活动是通过其授权投资机构或部门来实现的)。
正如前面所言,商法作为民法的部门法,商主体因而是民事主体的一种特殊形式。故其具有民事主体的一般特性,即主体的“自由与平等”性。但它又有不完全等同于民事主体的特性。民法是市民社会的产物,因而“独立与自由”便是民法的终极价值,在民法的规范下,各民事主体之间呈现出一种不同于封建社会中人与人的“新关系”,它突出的表现为,每个人都是独立、自由的主体(人格独立);每个人都是平等的主体(人格平等)。而作为商品经济产物的商事法,“安全与效率”便成了其终极价值。在其规范下的商事主体们以追求营利作为他们的最高目标。与此相适应,为了保障整个市场秩序的建立与良性运转,商事法对进入市场的主体都进行了严格限制。实行对当事人严格义务和责任规定的严格责任主义。并且,民事主体相比,当代商法主体观念还明显的体现出从商个人向商法人倾斜的倾向,总的来说两者的不同具体表现在:
1 民事主体一般以权利能力和行为能力统一为基础。但是,权利能力是民事主体构成之必备要件,行为能力则是非必备要件,权利能力可以独立于行为能力而存在,如未成年人,虽不具有行为能力,但已有权利能力,他就可以在特定的民事法律关系中成为民事主体。与其不同,商主体之构成必须同时具有权利能力和行为能力,有权利能力而无行为能力者,所实施的行为在商法上应属无效。因此,权利能力与行为能力互为依存。
2 民事主体的权利能力和行为能力可以不同时产生。一般情况下,就自然人而言,权利能力产生在先,行为能力在后,但商事主体的权利能力和行为能力总是同时产生的。
3 许多公法上的主体,如政府及其部门,作为财产的所有者,可以成为民事主体,但其不得成为商主体,不得从事商事经营活动,这就是各国法律所奉行的政府部门不得成为商事主体,不得直接经商办企业的原则。
4 特定法律关系中的民事主体之构成,既有行为人积极行为,更有行为人消极行为的结果,如财产的继承关系,赡养、抚养关系等之中主体的形成。而商主体之构成,一般必须是行为人积极法律行为的结果。这是因为商行为是行为人积极的、有意识的行为,非行为人自愿的、有意识的行为,将导致商行为无效。
5 商事主体的资格的取得一般需要在国家指定机关进行登记注册。因此,其主体资格存在取得与丧失的规定。而民事主体的自然人不存在此种情况。其主体资格与生具有。
五 从民事主体到商事主体的意义
从民事主体的出现再到完整意义上的商事主体的出现,这个过程看起来或许平淡而自然,但是深究其中,我们就可以发现在这个转变中蕴涵着巨大的意义。首先,从法律规范上来讲,我们都知道法律的出现都是因为现实社会中存在着需要它们来调整的社会关系。商法典的确立,不仅意味着一门独立的法律部门的出现,而且也为在现代社会中占据着举足轻重作用的商品交易行为提供了法律规范。其次,从社会功能上来讲,商法典的确立,商事主体的完善规范,为现代市场经济秩序的确立和运转提供了法律上的保障。从历史意义上来讲,商法典的确立,是资本主义战胜封建主义的体现,是商品经济领导世界的必然趋势的反映,也是为“平等”、“权利”、“自由”在“尘世”的落实奠定提供了经济上的制度基础和法律上的依据。因此,从这些层面上来看,商法在现代社会的意义是无可置疑的了,可以说没有商法就没有市场经济,没有商法,就没有现代社会。
六 我国的现状
1992年,我国提出确立社会主义市场经济体制,为建立这一体制,我国加快了市场经济法律体系的构建,像《公司法》、《合同法》、《反不正当竞争法》等法律相继出台。但是总的来说,我国的市场经济体制还不够完善,法律也不够健全。尤其令人感到担忧的是,由于我国传统的农业社会的残余思想,使得我们广大的人民群众还不具备商法的观念、商法的意识。又由于我国长期处于计划经济时期,使得我们的市场经济中计划的色彩还比较浓。比如国有企业改制的问题、市场主体地位不平等的问题等等。这些可以说都是阻碍我国市场经济发展的不利因素。尤其是,在我国已加入WTO,即将与世纪经济接轨的情形下,重视商法、弘扬商法理念就显得更加重要了。
目前存在的一些问题:
1 商事立法不完善,立法混乱、各法之间相冲突的现象还时有存在。市场经济的真正确立,需要通过大量相关的法律制度来进行规范与协调,因此从某种意义上说,市场经济就是法治经济。而我国目前关于这方面的立法还比较滞后,这与我国市场经济刚建立不久有关。还比如,虽然我国目前存在一些像《公司法》、《票据法》等商事特别法,但却还缺少从民法过渡到商事特别法的一般性条款。还有就是存在着立法源头混乱的状况,致使各个法律之间出现相互冲突与矛盾的局面。例如,我国商事主体资格的取得需要在行政机构进行登记,但关于具体到哪一个机构登记,目前的法律规定还比较混乱。
2 政府职能不够明晰。在现代市场经济条件下,政府的职能只能仅仅停留在对整个社会的引导与服务这一层面上,而不能超越这个权利对企业、市场价格进行直接指导。但在我国,政府部门显然还没有适应这个角色的转变,他们插手企业和市场的行为时有出现。这从更本上违反了市场经济的规律,不利于市场经济秩序的建立。
3 国有企业问题严重。比如大量国有企业的改制问题,国企进入市场的优惠政策问题等。这些问题的存在,在一定程度上影响整个市场经济的运转。
4 社会缺乏商法意识、商法理念。由于传统农业社会的残余以及计划经济时代的影响,使得目前我国商法意识还比较缺乏。交易中欺诈、缺乏诚信的现象大量存在。
面对上面这些问题,我们该怎么办呢?我认为主要应从以下这几个方面着手:
1 完善商事立法,统一协调各商事特别法。完善商事立法,除了在将来需要加大商事立法力度外,我们还需要在将来的民法典中,加入与商法特别法相衔接的一般性条款,从而实现民商法的顺利过渡。同时,我们还应该协调好目前的商事法律,使得整个商法体系清晰、明确,从而能够有效的为市场经济的运转提供保障。
2 转变政府职能。这需要政府从更本上改变过去的那种“管家婆”的角色,而充当市场经济条件下的那只看不见得手。
3 加大国有企业的改制力度。即对条件允许的国企进行股份制改造,建立现代企业制度。对不符合条件的企业,则进行拍卖或者让其破产。同时需要打破国有企业的特殊地位,实行市场主体一律平等的原则。
4 在社会上,大力弘扬商法精神、商法理念。确立诚实、信用的商法道德,为市场秩序的建立提供道德上的保障。