租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（中）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月6日 星期日
摘要：笔者在上篇中，对房产租赁的基本问题进行了分析及阐述，包括如何考量租赁房产的概况、如何明确租赁房产的用途以及如何设计租赁期限。在本篇中，笔者将从公众所关注的房产实际交付、租金的设计与支付以及相关租赁费用等问题出发，结合实战经验，深刻剖析个中所存在的误区问题、陷阱问题、容易忽视的问题，本着“从战略上藐视、从战术上重视”的原则，与读者分享如何发现问题、解决问题之实务技巧及心得体会。
关键词：房产交付、租金支付、相关租赁费用
房产租赁过程中，当承租方缩小租赁范围并与出租方进入实战交锋环节后，较为关注的莫过于房产条件是怎样的？什么时候可以交给我使用？租金贵不贵，是年交、季交还是月交？有没有物业费、取暖费？等等系列实际性的问题。而这些问题待当事人一一确定后都将如实地列于租赁合同中。
据此，笔者将就其各方面所应注意的要点进行横剖纵切，力求满足众读者解决实务难题之要求，以“送人玫瑰、手留余香”。
第一，房产交付。
再好的房产，如果仅仅停留在“观看”阶段，那无异于“镜中花、水中月”。为了实现租赁房产的使用价值，租赁合同中有一条款即专为实现此目的而设——房产交付条款。
租赁房产交付，即租赁房产的转移占有，就是出租方在合同约定的时间内将符合交付条件的房产转移给承租方占有并使用，并按合同约定办理相关手续。据此，合同条款一般涉及如下方面：交付时间、交付条件、如何交付（包括通知方式、附随资料、钥匙交接、函件签署等）、未交付或未按约定交付时的责任承担。
1. 交付时间。
我们常见的对于交付时间的约定，一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房，或者于“本合同签订后某日/某个工作日内”交房。看这一条款，大家都明白，论单纯的数字型交付时间一般不会引起什么争议，因为在合同上白纸黑字填写的“年”、“月”、“日”非常清晰明了，真正引起争议的是租赁房产应具备怎样的交付条件。由此可知，交付时间不是孤立去理解，而是与交付条件密不可分，二者须结合分析思考。
而针对非单纯性的数字型交付时间，即交付时间是以描述性语言或混合数字与描述性语言进行约定时，承租方务必小心个中误区，以防掉入出租方所设计的陷阱。结合笔者的实战经验，该等陷阱具体可分为以下三种类型：
（1） 欲擒故纵型。此为兵法第十六计，是指故意先放开对方，使其放松戒备，充分暴露，然后再将其擒获。结合房屋租赁合同，一般是当房产无法满足承租方所期望的全部条件时，或交付时间较仓促而承租方处于犹豫不决时，出租方同意以满足承租方所关注的或所要求的标准作为交付时间来进行约定，表面看是承租方获得了优厚的条件，而实际上却是出租方获得了胜利。
请看：“出租方应于2012年1月10日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产。若出租方不能于2012年2月10日前交房，则自2月11日起，免租期及租期相应顺延；若至2012年3月10日时出租方不能交房，则自3月11日起，应向承租方支付500元/日作为违约金；若至2012年4月10日时出租方仍不能交房的，承租方有权选择解除本合同”。
对于以上约定，承租方也许认为对己有利，又是顺延免租期和租期，又是有违约金可拿，又是享有解约权，但是不要忘了，这些看似很美的利益是被划分为不同时间段来派发的，而且关键是交房时间被拉得过长，造成承租方须负担的时间成本和可控成本扩大，不利于承租方的后期放手和对市场变化的应对。
（2） 声东击西型。该语意指造出要攻打东边之声势，实际却攻打西边，使对方产生错觉从而出奇制胜。一些出租方在租赁合同中，表面上约定一个具体的交付日期（并尽量引起承租方的关注，比如采取加黑加粗的形式），同时在合同的其他条款中进行其他约定，导致该日期具有极大的可波动性，且最终决定权掌握在出租方手中，一旦未按最初的日期交房，出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承担违约责任。
请看：在合同前半部分的交付条款中约定“出租方应于2012年12月31日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产”；在合同中间部分的出租方义务条款中约定“如进场时间发生变动，出租方须提前十天发函通知承租方新的交付日期，交付日期以出租方最终发函所列时间为准”；在合同后半部分的违约责任条款中约定“若出租方未按其发函所列时间向承租方交付房产，且承租方解除本合同的，出租方同意按合同约定的首年租金的30%向承租方支付解约违约金”。
以上约定，出租方首先在合同条款排列位置上倾注了心思，没有将对交付时间有可能发生变动的条款与数字型条款直接放在一起，赋予了出租方绝对的控制权，并在违约责任的设计上下了功夫，若“首年租金”是抽成计租，在房产尚未交付从而无法开业的情况下，哪里来的“成”可“抽”，此时“首年租金”该如何计算？且其明确约定这是“解约违约金”，而非“迟延履行违约金”，在未满足“解约”的前提下，承租方不能直接适用该条款要求出租方支付迟延履行违约金。
（3） 偷梁换柱型。此系兵法第二十五计，指用偷换之法，暗中改换事物的本质和内容，以达蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、逻辑混乱、模糊描述等方法对交付时间进行约定，导致发生争议时承租方无法直接适用相关条款。
请看：“出租方应于本合同签订后30日内将符合合同约定条件的房产交付于承租方；如出租方开业时间延期，则交付时间相应顺延”。此处“出租方开业”具体是指什么开业？开业时间是什么时候？诸多不明点实际是给房产交付增加了不必要的难度。又如“出租方应于房产完全竣工后30日内交付房产”，在未对房产竣工时间做出严格性具体性的最终期限限制时，该约定只会让房产何时实际竣工尚未明确的大环境下的承租方“金樽空对月”，“唯有泪千行”。
结合以上种种情形，笔者在此诚恳建议在对交付时间进行约定时，注意：
（1） 首选单纯的数字型交付时间，简单明了，对于何时交房一目了然，无须推敲。但对于日期本身而言，承租方也要考虑合理性和实际可操作性，期限不宜约定过远或过于紧凑。
（2） 涉及语言描述且夹杂诸多前置条件或后续限制的交付时间，尽量采用通俗易懂的言词，通篇细读，分析该等条件或限制是否合理可行，在逻辑上做到清晰，在语言上无歧义，防止出现前后约定不一或对承租方弊大于利的约定。
（3） 若出租方实在强势，而承租方对租赁房产又难以割舍时，在交付时间条款不占优势的情况下，建议承租方不要轻易放弃针对出租方延期交房的违约责任的约定，以及可用于谈判互换的其他商业类条件，以期做到双方权益设计及维护的相对平衡。
2. 交付条件。
笔者曾遇到有些客户对租赁房产的交付条件不以为然，认为交付条件有什么难的，不就是到现场看看有什么设备，电水空调等能源能不能使用而已，属于事实问题，并非法律问题，没有什么风险的。
但如果是企业承租方进行非办公类租赁时，比如租赁房产用于开餐厅、设酒吧，是否应就交付条件进行特殊性详细性约定呢？针对并非属于办公楼类型或一般居住类型的房产租赁，当用于商业经营时，笔者建议对如下方面进行关注（如因内容繁杂而不在合同正文中约定，也可以附件或补充协议的形式加以表述）：
（1） 楼板承重。承租方应要求出租方提供楼板承重的具体数据及楼层结构图，以提前考虑在使用时是否要进行楼板加固改造，若需进行，则楼板加固设计与施工由谁负责及费用如何承担应详细约定。
（2） 供电及配电系统。承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电，电缆规格如何，电缆如何敷设，开关如何安装，由此所涉施工费用由谁承担，出租方应何时正式送电。建议明确约定出租方未满足该等条件从而导致承租方无法及时进场施工或按时开业时应承担的违约责任。
（3） 供水。如对此有特殊要求时，建议特别详细约定。比如进水管的直径与材质、供水出水的水压、日供水的指标；无法满足时该如何解决。例如约定，“供水压力不足【】Mpa时，出租方同意无偿提供面积为【】平米的临近承租方租赁房产的区域并加装二次加压水箱，以方便重新接水管，承租方可自行施工，但由此产生的所有费用由出租方承担”。
（4） 排水、排烟、排风及排污问题。建议考虑管道直径、安装位置及走向，并以不影响相邻各方为基本原则；若出现任何第三方据此对承租方提起权利主张或费用要求的，应由出租方负责处理并承担由此发生的全部费用。
（5） 空调。在不使用中央空调时，建议就空调外机尺寸、安装位置、个数以及由谁负责执行具体施工等问题进行约定。
（6） 电话。出租方应承诺可提供几条线路、几条网线、号码申请等。
（7） 垃圾处理与洗手间。该项通常是包含在物业服务合同中的，若对此有特殊要求时，承租方应根据实际情况进行约定，比如是自建洗手间，还是分时间段使用租赁房产所属物业的大楼洗手间。
（8） 施工协助。建议与出租方明确，承租方可进行施工的时间是全天24小时还是只能夜间施工，保证提供临时用水、用电，且应在双方交接场地时接到承租方的指定位置（建议在图纸中标示出来），并安装水、电表计量，根据国家标准单价按所记录的读数来计算水、电费。临时用水、用电产生的费用由承租方承担，但出租方应按合同约定提供相应发票。除此之外，出租方应保证不再向承租方收取施工管理费等其他任何费用。另外，出租方应确保在距承租方租赁区域外墙之外XX米范围内（一般不低于3米）搭设施工围档，并由出租方协助乙方办理施工围档手续。
3. 交付手续。
关于交付手续的具体办理，属于执行类问题，一般是由当事人协商后自行决定。但是此处建议有两项应列入租赁合同，一个是交钥匙，另一个是签署房产交付确认书（或叫其他名字也可，但是要突出其是为确认房产交付而签署的），约定“双方至现场检查房产移交情况，如符合合同交付条件，双方应于交付当日签署如附件【】的房产交付确认书（函），并同时交付租赁房产的钥匙。该确认书签署之日，为房产正式交付之日。”
对于交钥匙，大家都可以理解，交完钥匙，承租方就可以按自己的意愿于任何时候进入房产，房产的转移占有与实际使用才能够从现实意义上执行。
房产交付确认书的内容，建议包含附属设施设备有哪些，数量是多少，具体规格及品牌如何，对于较昂贵的物品建议列明出租方当初的购入价（购货发票所显示的金额）及折旧比例（以防发生承租方不慎破损、毁坏该物品后而出租方漫天要价的可能），交钥匙多少把，实际交房的时间，以及双方的真实签字或盖章。
交付房产的同时，笔者建议现场要签署房产交付确认书，主要是因为：
（1） 这是关系诸多经济利益的时间界点。因为房产的实际交付时间是以该确认书记录的日期为准的，而免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与经济利益相关的时间点都是以房产的实际交付时间为基础来推算、判断及确认的。
（2） 这是房产已合格交付且经双方确认实际交付的合法有效证明。
（3） 这是明确出租方日后维护其所提供设施、场地的标准依据。
（4） 这是已完成房产交付手续的书面证据，可明确房产原始状态。
（5） 这是退还房产时清点出租方所提供的设备详情的参考依据。
吉林市食品生产企业暂行管理办法
吉林省吉林市人民政府
吉林市食品生产企业暂行管理办法
吉林市人民政府
第一条 为加强食品生产行业的管理， 维护食品生产秩序，保障食品质量，依据有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称食品指各种直接供人们食用的食物和饮品。
第三条 凡在本市行政区域内加工、 制作食品的企业（以下简称食品生产企业）必须遵守本办法。
第四条 市食品工业局是全市食品生产的行业管理部门， 其主要职责是：
（一）宣传、贯彻、执行与食品生产有关的法律、法规、规章；
（二）负责对全市食品生产行业进行统筹规划和监督管理；
（三）负责对新建、 改建扩建的食品生产规模企业进行资格初审和开工验收；
（四）负责全市食品生产企业产品质量管理工作，会同有关部门审定产品质量标准；
（五）负责指导市、县（市）食品协会和各食品专业协会， 各县（市）食品生产行业管理部门负责本辖区内的食品生产管理。
各级工商、技术监督、卫生等部门， 按各自职责做好食品生产监督管理工作。
第五条 食品生产企业须具备下列条件：
（一）拥有一定的技术、管理人员；
（二）具有一定的注册资金；
（三）固定的场地和与其生产规模相适应的房舍；
（四）生产过程所必须具备的设备和技术条件；
（五）相应的检验设备、仪器和计量器具；
（六）保障生产的各项规章制度。
第六条 需开办食品生产企业的，须向县（市）、 市食品生产行业管理部门提出申请，经审查合格后，方可办理其它审批手续。
第七条 食品生产企业改建、扩建和新产品开发的， 须报食品生产行业管理部门间批后，方可办理其它手续。
第八条 食品生产企业领取营业执照后， 其产品须经当地产品质量检验机构检验合格，由市食品生产行业管理部门审核， 市工业产品生产许可证办公室发放《食品生产准产证》。
企业须按《食品生产准产证》规定的产品和质量标准，组织生产。
第九条 市食品生产行业管理部门每年对《食品生产准产证》进行年检。
第十条 食品生产企业须分别设置原料库、生产车间、 产品检验室、成品库和工具库。
生产车间内应设更衣室、流水洗手处，配料间、制做间、 成品间须分设。
第十一条 食品生产企业应制作生产工艺流程图， 制订技术操作规程或操作要点。工艺流程应符合食品生产要求， 工艺不得倒流或交叉。
第十二条 生产食品所用原辅料经检验合格后， 方可投入使用。
第十三条 食品生产企业须严格按《中华人民共和国食品卫生法》的要求，制定环境、人员、车间、工艺、原料、产品、 保管等项管理制度。
第十四条 食品生产企业应配备专门的质量和卫生检验人员，检验人员应经有关部门培训合格后方可上岗。
第十五条 食品生产企业生产加工的食品须经检验合格后方出厂，须接受当地卫生检验部门和产品质量检测机构检验。
第十六条 产品包装须严格执行《食品标签通用标准》， 食品标签须印有《食品生产准产证》编号。
第十七条 食品生产企业应按规定配备专（兼）职统计人员进行生产情况统计。按月、季、 年向食品生产行业管理部门报送生产和财务报表。
第十八条 食品生产企业不得有下列行为：
（一）未经注册商标所有人许可， 在同一种食品或者类似食品上使用与注册商标相同或者近似他人商标的；
（二）伪造或者冒用他人、准产证号、名优标志、厂名、 厂址和食品产地的；
（三）所标明的指标与实际不符的；
（四）掺杂使假、以假充真、以次充好或以旧充新的；
（五）食品包装未注明《食品生产准产证》编号的；
（六未标明生产日期和失效时间的；
（七）标签中无中文标识的。
第十九条 违反本办法的， 由食品生产行业管理部门或会同有关部门按下列规定予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第六条、第七条规定， 食品生产企业未经食品生产行业管理部门审核，即进行生产活动或未经批准进行改建、扩建的，限期补办手续，并处以500至2000元的罚款。
（二）违反第八条规定，未取得《食品生产准产证》， 即从事生产的，责令限期补办，并处以3000元至5000元罚款。
（三）违反第十条、第十一条规定， 未按要求设置生产必需的库房、配料间、制作间、检验室， 违反工艺流程和技术操作规程等的，责令其立即或按规定设置， 并处以200元至1000元的罚款。
（四）违反第九条、第十六条规定， 食品生产企业未进行《食品生产准产证》年检、食品标签未印制《食品生产准产证》编号的，责令立即改正，并处以200元至500元罚款。
（五）违反第十二条、第十五条规定， 生产食品所用的原辅料没有产品检验 合格证或质量不合格、产品经末检验出厂的，处以1000元至3000元的罚款。
（六）违反第十八条规定，由工商、 技术监督等部门按有关法律法规予以处罚。
第二十条 本办法由吉林市食品工业局组织实施。
第二十一条 本办法自发布之日起实施。
1996年8月19日
