福建省人民政府批转省建委等六个部门关于《福建省城市房地产综合开发公司管理暂行规定》的通知
福建省政府
福建省人民政府批转省建委等六个部门关于《福建省城市房地产综合开发公司管理暂行规定》的通知
福建省政府
省政府原则同意省建委等六个部门关于《福建省城市房地产综合开发公司管理暂行规定》，现批转给你们，请结合各地具体情况，认真研究贯彻。
城市土地、房屋实行统一规划、综合开发、配套建设是城市管理体制改革的一项重要措施。近年来，城市房地产综合开发公司在合理开发城市土地，加快市政工程建设，缓和城市住房紧张状况，改善人民居住条件，以及推行城市住宅商品化等方面，做了很多工作，取得了一定的成绩。
但必须看到，目前我省城市房地产开发工作还存在不少问题，行业不正之风有的还相当严重，因此，房地产市场要严肃认真地进行一次清理、整顿，对那些违法乱纪，社会信誉不好的企业，要认真查清问题，情节严重的要绳之以法；凡是不具备开发条件的“四无”企业，要坚决予以取缔。
各地要通过清理、整顿，进一步健全管理机构，完善规章制度，端正经营作风，提高行业信誉，促使房地产业沿着正确的方向健康发展。
这个“暂行规定”下达后，省建委等五个部门一九八五年颁发的闽建房（85）002号《关于印发〈福建省城市综合开发公司组建试行条例〉的通知》即停止执行。“暂行规定”在执行中遇到的问题，请径向省建委反映，以便进一步修订。
福建省城市房地产综合开发公司管理暂行规定
第一条 为了加强对全省房地产综合开发公司（包括城市建设综合开发公司）的管理，促进房地产开发事业的健康发展，维护城市建设的正常秩序，保障房地产开发公司的合法权益和正常的经营活动，特制定本暂行规定。
第二条 本规定适用于城市（包含县城、建制镇，下同）从事专营或兼营房地产综合开发的全民所有制和集体所有制的公司（以下简称开发公司）。
第三条 各级人民政府房地产管理部门为开发公司的归口管理机关，按照本暂行规定负责对本行政区内的开发公司（包括外来的开发公司）实行行业归口管理。未设立房地产管理机构或房管机构不具备管理条件的地方，由各级建委（或建设局）行使行业归口管理权。城市行业归口部门
要根据任务轻重明确分工或设立适当的办事机构，负责管理综合开发工作。
所有开发公司原隶属关系不变，但都必须服从当地人民政府行业归口管理部门对建设计划、标准、价格、经营方式、房地产市场、企业资质和队伍等实行统一管理。并接受计划、财政、工商、银行、物价、税务和审计部门的监督、检查和指导。
第四条 开发公司的宗旨主要是通过综合开发城市土地，发展住宅建设，为改善城市人民居住条件服务，为城市建设服务，讲求社会效益、环境效益和经济效益的统一。
开发公司的经营方针以服务为主，盈利为辅。
开发公司必须认真贯彻执行国家的方针、政策，自觉遵守各项法律、法令。按照城市规划要求，搞好城市土地开发和房屋建设。
第五条 开发公司要按照城市建设总体规划，制定开发区具体规划。同时，要编制较长期（三年左右）的综合开发计划，并接受计划部门的指导，搞好市政、公用、动力、通讯等基础工程和相应配套设施的建设，然后，将经过开发的地皮（土地所有权仍属国家）有偿转让给其他单位兴
建工程项目；也可以直接组织兴建住宅和其他经营性房屋（如贸易中心、综合服务楼、办公楼、仓库、旅馆和公用性质的厂房等）按规定进行出售。
第六条 开发公司用于建设的土地，根据土地统一管理的原则，视同国家建设用地。由开发公司或归口管理机关按规定程序，向有权机关申请，办理征地手续。申报时，必须备齐如下材料：
1．经有权机关审批的立项文件或开发任务委托书；
2．城市规划部门批准的小区规划图及土地管理机关（城市规划区内由城市规划管理部门）认可的征地地形图；
3．开发公司的年度计划或长期计划。
第七条 开发公司的审批程序：
省直各部门成立的开发公司，经各主管部门审查同意后，报省建委审批。
各地、市成立的开发公司，经地、市归口管理机关审查后，报省建委审批。
各县（市）成立的开发公司，经所在县（市）归口管理机关审查，报地（市）归口管理机关审核后转呈省建委审批。
开发公司持省建委正式批准文件和资质级别证书，向所在市、县工商行政管理局申请登记注册，经核准领取营业执照并在建设银行开户后，方准营业。有关审批、注册文件副本要抄送开发公司所在市、县房地产管理部门（或建委），以便当地实行行业归口管理。
凡各地（市）政府已经批准的开发公司，应按本规定申请补办资质级别证书。
第八条 开发公司按开发能力分三级：
具有年开发建成房屋建筑面积十万平方米以上能力的，为一级开发公司。
具有年开发建成房屋建筑面积五万至十万平方米能力的，为二级开发公司。
具有年开发建成房屋建筑面积五万平方米以内的，为三级开发公司。
开发公司资质级别证书统一由省建设委员会颁发。
开发公司只能承担与本公司资质级别相应的开发任务，不得越级承揽任务。
未持有省建委核发的资质级别证书的开发公司，不得经营城市规划区范围内的房地产开发业务。
第九条 开发公司必须具备下列基本条件：
1．有独立健全的经营管理机构和管理章程，经济上能够独立经营、自负盈亏，并依法承担经济责任。
2．有隶属主管部门任命的专职经理，并配备有同公司级别相适应的专职技术、财务、经营管理人员（不包括其附属施工企业的专业、技术人员）。一级开发公司要有不少于四名土建工程师，二名会计师（或一名会计师、二名助理会计师）；二级开发公司要有二名土建工程师和二名助
理会计师；三级开发公司至少要有一名专职土建工程师（或二名土建助理工程师）和二名有从事会计工作五年以上的会计人员。
3．有与经营规模、经济责任相适应的自有流动资金（包括主管部门拨入的资金、联合经营的企业单位提供的资金，不含银行贷款）。一级开发公司的自有流动资金不能少于二百万元；二级开发公司自有流动资金不能少于八十万元；三级开发公司自有流动资金不能少于二十万元。
4．有健全的财务管理制度及经济核算办法。具体按省财政厅、建行现行有关文件规定执行。
5．有固定的办公地点。
第十条 加强对房地产开发建设的价格管理：
1．开发公司建设的商品房按单方工程造价和法定利润之和制定售价。将已开发的土地转让给使用单位（土地只转让使用权），按开发土地的实际支出和法定利润之和收取土地开发费。
2．住宅小区内公建配套基础设施在市财政和有关部门没有专项投资的情况下，由所在市、县政府委托开发公司代收配套费，单列帐目，专款专用，不取利润。以上两项的价格和取费标准，由开发公司报当地房地产归口管理部门商同级建设银行、物价部门审批。
3．住宅小区配套设施中独立的商业中心、影剧院、体育场、医院、中小学校等，原则上应由市商业、文教、卫生等部门投资建设。有的经营性设施也可以由开发公司按规划建成后出租或出售给有关单位使用。
第十一条 开发公司经营房地产的法定利润率一般取成本费的百分之三至五。一级开发公司法定利润为百分之五；二级开发公司为百分之四；三级开发公司为百分之三，企业留利部分应按有关规定建立各种基金。
第十二条 开发公司的资金来源：一是自有资金（包括各级政府专项拨给的建房周转金）；二是单位或个人购房预付款；三是国家通过建行发放的住宅建设贷款。除此之外，有条件的城市，按规定经有权机关批准后，各开发公司可以同银行采取联合发售“住宅建设集资有奖证券”等方
式筹措建设资金。
第十三条 经批准登记开业的开发公司，是具有法人资格的经济实体，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，在经营过程中承担国家规定的法律和经济责任。任何部门和个人不得以任何方式或借口平调、挪用、侵吞、私分开发公司的房地产、资金、设备、材料和随意摊派费用。对侵犯
开发公司合法权益行为，开发公司有权抵制、索赔经济损失，直至向司法机关起诉。开发公司必须信守经济合同，提高经营信誉。凡不按合同规定交付房屋，以及发生房屋质量事故的，购房单位或个人有权向开发公司提出索赔，开发公司应严格按合同规定承担经济责任，负责赔偿损失。
开发公司收取小区配套费后，不进行小区配套同步建设的，要负经济责任，并补偿用户因此而造成的损失。
第十四条 城市住宅小区开发建设提倡采取招标、投标办法，鼓励各开发公司参加投标竞争，以降低工程造价，提高工程质量，缩短建设工期。招标投标办法，由各地（市）建委制定。
第十五条 开发公司业务经营范围不受地区条块的限制，允许跨地区、跨部门进行开发经营。各地（市）有关部门对参与本地区开发经营活动的公司，在计划安排、资金贷款、建设用地、动迁安置、材料供应等方面要一视同仁，为他们创造合理的竞争条件。
第十六条 开发公司在综合开发城市房地产时，必须按照基本建设程序办事，遵循先勘探设计后施工、先地下后地上的原则，统筹安排好生活配套设施，住宅小区内的上下水、供电、道路、通讯和环境公共卫生、商业服务网点、小学幼托等要与居住用房同步建设，同时交付使用，还要
搞好小区绿化，提高小区环境质量。
第十七条 城市人民政府和有关部门应积极支持、鼓励开发公司结合旧城改造进行房地产开发建设。开发公司改造旧区拆迁房屋，原则上实行拆一还一（指建筑面积）的办法。具体办法由各地（市）建委制定。
第十八条 开发公司要加强对施工单位的建筑工程质量管理，实行工程质量社会监督和第三方认证的制度，开发区的单体建筑由开发公司按照与施工单位的承包合同组织验收。整个小区以至居住区房屋及生活配套设施，要由城市建设主管部门组织房管、市政、公用、环卫、园林、环保
、消防、规划、质检等有关部门共同进行验收。未经验收合格的房屋不准出售，房管部门不得发给产权证。
第十九条 开发公司承建的城市商品住宅按国家规定不计基建规模，实行先建后卖的办法。但建成销售的房屋，购房单位必须按规定自带列入当年年度计划的基建投资指标，否则不得发售。开发公司新建住宅要划出一部分直接向个人出售，要求近期内这个比例不小于百分之三十，并有
计划地逐步扩大这个比例。
第二十条 开发公司必须贯彻政企分开的原则。行政机关办的开发公司，要在职责上、经济上与行政机关彻底脱钩。党政机关干部担任开发公司经理及公司其他职务的，必须辞去一头，即辞去兼任的公司职务或辞去党政机关的职务。
开发公司不行使政府部门的行政职能。对挂有住宅办、统建办、拆迁办、指挥部等多块牌子的开发公司，应从行政职能机构中分立出来，成为真正的经济实体。
第二十一条 凡开业两年以上的开发公司，必须建立营业手册，作为考核营业情况和参加投标、承接任务的依据。
开发公司营业手册由省建委会同有关部门统一制定。
开发公司要按国家有关规定每年二月底以前，向原登记的归口主管机关和市、县工商行政管理局及建委、建行提交资金平衡表或资产负债表，办理年检注册手续。
第二十二条 开发公司因企业名称、隶属关系、经营级别、经济性质等改变，或公司进行分解、合并、转业、关闭，须在原隶属归口主管单位核准三十天内，向上一级房地产归口主管部门和工商行政管理部门登记、办理手续。
第二十三条 本规定下达后，各地（市）归口主管部门要会同工商行政管理、建行等部门对现有的开发公司进行全面检查、清理和整顿。并督促开发公司补办登记、领证等有关手续。对于暂不完全具备条件的开发公司，要进行整顿充实、限期解决，在本规定下达一年内仍达不到等级标
准的，应取消其经营资格。对确实不具备经营条件的开发公司，应立即取缔。
第二十四条 本规定自颁发之日起实行，本暂行规定由省建委负责解释。
1986年10月28日
郑州市城市异产毗连房屋管理办法
河南省郑州市人民政府
郑州市城市异产毗连房屋管理办法
政府令第16号
《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》业经一九九一年十一月十六日市人民政府第二十七次常务会议讨论通过,现予以发布施行。
市 长 张世英
一九九一年十一月二十五日
郑州市城市异产毗连房屋管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强城市异产毗连房屋的管理,维护房屋所有权人,使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用,根据国家法律、法规的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称异产毗连房屋,系指结构连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有权人所共有的房屋。
第三条 异产毗连房屋各方,应按照有利生产、方便生活、共同协商、互访互让、公平合理的原则正确处理毗连关系。
第四条 市房产管理局是本市城市异产毗连房屋管理的主管部门。
县(市)、区房产管理部门负责本行政区域内城市异产毗连房屋管理工作。
第五条 本市市区建成区、建制镇建成区、工矿区内的异产毗连房屋,均适用本办法。
第二章 使用管理
第六条 城市异产毗连房屋的所有权人应按规定到房产管理部门办理产权登记手续,领取房屋所有权证,依法取得房屋所有权。
第七条 城市异产毗连房屋的所有权人,应当按照房屋所有权证核定的范围行使权利,并承担相应的义务。
异产毗连房屋的共有部位归毗连各方共同所有,共同承担义务。
第八条 异产毗连房屋所有权人下落不明、又无合法代理人的,由房产管理部门代管,代管期间,房产管理部门对代管的异产毗连房屋享有相应的权利,承担相应的义务。
第九条 房屋所有权人和使用人对共有、共用的承重结构、墙壁、屋面、楼梯(间)、通道、院落、厕所、厨房、阳台、垃圾道(箱)、信报箱及水、气、暖、电管线等应共同爱护、合理使用。除另有约定的外,任何一方不得多占、独占。
房屋所有权人和使用人在共有、共用部门不得有侵害他方利益的行为。
第十条 异产毗连房屋的一方所有权人或使用人有损坏房屋和造成房屋危险行为时,他方有权制止和采取必要的保护措施,防止危险发生。
第十一条 房屋所有权人出卖异产毗连房屋的自有部分时,在同等条件下,下列人员按先后次序享有优先购买权:
(一)使用人;
(二)左右相连的房屋所有权人;
(三)上下相连的房屋所有权人。
第十二条 对拥有共有墙的异产毗连房屋,其中一方房屋拆除不建时,共有墙由各方协商或者由市、县(市)、上街区房产管理部门估价卖给对方,不得擅自拆除。
第十三条 异产毗连房屋所有权人以外的人,如需要使用异产毗连房屋的共有、共用部位时,应征得各房屋所有权人的一致同意,并签订书面协议。
第十四条 异产毗连房屋所有权人和使用人需要改变房屋用途的,不得影响毗连房屋的安全,并征求相连房屋所有权人和使用人的意见。
第十五条 异产毗连房屋的所有权人可组成房屋管理组织,也可委托其他组织,在当地房产管理部门的指导下,负责房屋的使用、修缮、管理工作。
第三章 修缮管理
第十六条 异产毗连房屋进行修缮时,应当制订修缮方案,并征得各房屋所有权人的同意。
第十七条 异产毗连房屋发生自然损坏(含因不可抗力造成的损坏),所需修缮费用按下列规定分担:
(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,由每侧房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(三)墙面的修缮,室内墙面的修缮,由所在部位房屋所有权人负担;共有部位墙面的修缮,由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(四)楼盖的修缮,其楼面(包括地坪粉灰层和楼面装饰层)与顶棚(包括顶棚粉灰层、吊顶和顶棚装饰层)部位,由所在层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;其结构部位,由毗连房屋所有权人按上六下四的比例分担。
(五)屋盖的修缮:
1、不上人屋盖,由修缮所及范围履盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、可上人屋盖(包括屋面和周边护栏),如为各层所共用,由修缮所及范围履盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(六)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:
1、各层共有楼梯(间),由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、某些层所专用的楼梯(间),由其专用的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(七)房屋共有部分必要的装饰,由受益的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(八)房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮:
1、电梯、水泵、垃圾道(箱)、化粪池及水、气、暖、电的主要管线等,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、水、气、暖、电的支管线及厨房、卫生间设备等,由相关的所有权人按房产建筑面积比例分担;
3、公用电视天线、公用电话、信报箱等共用设施,由受益人按户分担。
(九)房屋拆除,其拆卸支付或残值回收,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担或分配。
第十八条 异产毗连房屋的的上下管道或卫生设备发生渗(漏)水并影响下层房屋所有权人或使用人时,应及时修缮。属自然损坏的按本办法第十七条规定承担费用;属人为损坏或者因维修保养不当造成损坏的,由责任人承担修缮费用。
对无故拖延或阻挠修缮的,由房产管理部门责令其及时修缮或配合修缮。
第十九条 异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有权人应当共同制订治理方案,报所在地县(市)、区房产管理部门批准;治理竣工后,报所在地与县(市)、区房产管理部门验收。
治理异地产毗连危险房屋共有部位所需费用,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
第二十条 异产毗连房屋所有权人可以按照房产建筑面积定期筹备资金,用于共有部位和设备、附属建筑的修缮。
第二十一条 异产毗连房屋所有权人一方扩建、改建房屋,需要改变共有部位的外形或结构的,应征得毗连房屋其他所有权人的同意,报城市规划管理部门审批。
第二十二条 异产毗连房屋所有权人需要在房屋内开门、开窗、加墙等改变房屋结构的,应当征得所在地县(市)、区房产管理部门同意。
异产毗连房屋使用人,不得房屋内开门、开窗和加墙。
第四章 违法责任
第二十三条 违反本办法规定造成他人损失的,责任人应当承担赔偿责任。
第二十四条 有下列行为之一的,县(市)、区房产管理部门可以给予批评教育、责令纠正,并可按下列规定罚款:
(一)违反本办法第十八条第二款规定的,处以三十元至二百元罚款;
(二)违反本办法第十九条第一款规定的,处以二十元至一百元罚款;
(三)违反本办法第二十二条规定的,处以五十元至三百元罚款;
(四)故意损坏异产毗连房屋共有、共用部位、设备和附属建筑的,处以一百元至五百元罚款。
罚款使用财政部门规定的统一票据,全部上交同级财政部门。
第二十五条 异产毗连房屋所有权人或使用人因房屋修缮、使用发生纠纷,当事人可向所在地县(市)、区房产管理部门申请调处,也可直接向人民法院起诉。
第二十六条 违反本办法规定的行为,触犯有关法律、法规规定的,由有关部门给予处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 当事人对房产管理部门所作的行政处罚不服的,可在接到处罚决定之日起十五日内向上一级房产管理部门申请复议。
第五章 附 则
第二十八条 享受补贴出售或住房制度改革优惠出售形成的异产毗连房屋,参照本办法执行。
第二十九条 本办法由市房产管理局负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起施行。
